Як зменшити орендну плату під час карантину? Вихід є!

Пандемія COVID-19 внесла свої корективи не тільки у життя пересічного українця, але й негативно вплинула на господарську діяльність малого та середнього бізнесу. Десятки тисяч ФОП, спільних підприємств та інших господарюючих суб’єктів вимушені були закритися або переорієнтуватися на іншу діяльність, значно зменшилась дохідна частина їх бюджету. Особливо боляче карантин позначився на сфері громадського обслуговування, продажу продовольчих і не продовольчих товарів, послуг туризму тощо.

Не виключенням стали і орендні правовідносини, де наймач, уклавши договір оренди (найму) сподівався на фінансову спроможність сплачувати орендні платежі у повному обсязі та визначені договором строки, але внаслідок припинення діяльності повністю або частково, втратив здатність виконувати умови договору. У свою чергу наймодавець постав перед питанням позасудового або судового вирішення питання несвоєчасної оплати орендних платежів, а подекуди і зовсім її не отримання, необхідність припинення договору та укладення його з іншим наймачем, або ризик залишитись сам на сам з пустим приміщенням.

Що ж робити у ситуації, коли на момент запроваджених карантинних обмежень ви орендуєте приміщення, проте не можете й надалі сплачувати орендні платежі у розмірі, визначеному договором через недоотримання доходів за наслідками своєї господарської діяльності.

Вихід є, і в цій статті ми порадимо вам як не опускати руки та домогтися від наймодавця встановлення взаємовигідного розміру орендної плати.

Як відомо у березні 2020 року Уряд разом із Парламентом України у зв’язку з загрозою поширення коронавірусної інфекції серед населення прийняв ряд нормативно-правових актів для врегулювання відносин у середині країни і недопущення поширення хвороби. Були запроваджені дуже суворі карантинні обмеженні, які в народі вже стали називатись «локдауном». Закрилися ресторани, кав’ярні, столові, перукарні, туристичні фірми.

Серед прийнятих органами державної влади актів були Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникнення і поширення короновірусної хвороби (COVID-19)»
№ 3219 від 17.03.2020 р., постанова Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року № 211  (із наступними змінами і доповненнями), а також, зокрема були внесені зміни й до Цивільного кодексу України (надалі – ЦК України) в частині врегулювання орендних правовідносин.

Так, відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Частина перша статті 762 ЦК України передбачає, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

У частині 4 зазначеної статті законодавець наділяє наймача (орендаря) правом вимагати зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Також у частині 6 цієї ж статті унормовано, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Що ж це «за обставини, за які не відповідає наймач», та які є підставою згідно закону просити наймодавця про зменшення розміру орендної плати або надають наймачу право на звільнення від її сплати повністю?

В даному випадку мова йде про такі фактичні обставини, які вплинули на господарську діяльність наймача, їх початок, перебіг та закінчення, не контролюються сторонами договору і вони виникли незалежно від їх волі. Більше того, такі обставини мають реально існувати і бути підтверджені документально або бути загальновідомими, що не потребуватиме їхнього доведення у судовому порядку.

Таким чином, мова йде про форс-мажорні обставини.

Практика унормування форс-мажорних обставин є дуже поширеною у договірному праві, і договори найму (оренди) не є виключенням, відповідний розділ зазвичай прописуються сторонами безпосередньо у договорі.

За загальним правилом, яке міститься у статті 617 ЦК України, особа, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов’язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Системний аналіз положень цивільного та господарського законодавства, зокрема ст. 263 ЦК України та ст. 218 Господарського кодексу України, вказують на те, що форс-мажорними обставинами є дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за даних умов здійснення господарської діяльності.

Частина 3 ст. 14 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначає повноваження відповідної торгово-промислової палати засвідчувати форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили).

У частині 2 ст. 14-1 вказаного Закону надано більше широке визначення форс-мажорним обставинам, якими є: надзвичайні та невідворотні обставини, що об’єктивно унеможливлюють виконання зобов’язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов’язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо.

Таким чином, можна підвести підсумок, що до форс-мажорних обставин, або обставин, за яких стаття 762 ЦК України наділяє наймача правом на зменшення розміру орендної плати або звільнення від її сплати повністю, є у тому числі запровадження карантину та карантинних обмежень у порядку встановленому законодавством.

Найголовнішим аспектом, окрім наведених гарантій для наймача щодо зменшення розміру орендної плати або звільнення від неї, є внесення змін до ЦК України, а саме до Перехідних та прикінцевих положень.

Відповідно до пункту 14 Перехідних та прикінцевих положень ЦК України установлено, що з моменту встановлення карантину, введеного Постановою Кабінету Міністрів України “Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2” від 11 березня 2020 року № 211 (із наступними змінами і доповненнями), і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.

Отже, давайте підведемо деякі підсумки.

Якщо ви наймач, маєте чинний договір найму (оренди), але через карантинні обмеження не можете використовувати приміщення за призначенням у своїй господарській діяльності, маєте недонадходження прибутків через втрату клієнтів або ринку за певним напрямком, проте вказане приміщення вам потрібне, принаймні частково, як складське або використовується лише в певні дні, або діяльність вашого підприємства взагалі обмежили, внаслідок введення прямих карантинних заборон, відповідно, ви маєте повне право звернутись до наймодавця (орендодавця в залежності від найменування у договорі).

Предметом такого звернення є пропозиція про зменшення розміру орендної плати на певних умовах до збігу терміну карантину або таких обмежень, та укладення у зв’язку з цим додаткової угоди до договору найму, проект якої, вам необхідно буде надіслати наймодавцю разом із пропозицією, та у разі необхідності, сертифікатом відповідної торгово-промислової палати. Зазначені документи краще надіслати цінним листом з описом вкладення.

Зразки готових документів, які необхідно скласти для зміни умов договору оренди під час карантину можна отримати на нашому сайті. Також ви маєте можливість замовити у нас індивідуально складені під саме вашу ситуацію лист-пропозицію наймодавцю та проект додаткової угоди до нього.

Сподіваюсь дана стаття була корисна для Вас та стане у нагоді при вирішенні розглянутих питань.

адвокат, Адвокатське бюро

«Довженко та партнери

 

Прелік документів, які пропонуються:

1. Пропозиція щодо зміни умов договору оренди – зразок 1
2. Лист-пропозиція про перегляд умов договору оренди приміщення зразок – 2
3. Заява про внесення змін до договору оренди щодо звільнення орендатора від сплати орендних платежів – зразок 3
4. Додаткова угода до договору оренди зі змінами внесеними договором про зміни зразок 4
5. Додаткова угода до договору оренди зразок – 5
6. Наказ орендодавця про звільнення від виконання зобов’язань зі сплати орендної плати за оренду нерухомого майна зразок -6.

На даний час наші юристи працюють над складанням таких документів:

1. Заперечення на позовну заяву про стягнення боргу під час карантину за договором оренди нежитлового приміщення.
2. Позовна заява  про внесення змін під час карантину до договору оренди в новій редакції.
3. Позовна заява про визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди (під час карантину).
4. Позовна заява про розірвання договору оренди під час карантину.
5. Позовна заява про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди державного майна та про визнання права на звільнення від сплати орендної плати.
6. Зразки наказів з кадрового діловодства, які пов’язані з карантином.