Яка обставина може звільнити наймача від сплати орендної плати?
Постанова Верховного Суду від 18 серпня 2020 року у справі № 910/10657/19
Ключові тези:
Для застосування частини шостої статті 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном (орендної плати) визначальною умовою є наявність обставин, за які орендар не відповідає.
Незалежними від волі орендаря обставинами є, зокрема, незаконне захоплення майна іншою особою, неповідомлення орендодавцем орендаря про права третіх осіб на майно (наприклад, право застави, при реалізації якого може накладатися арешт на майно, що унеможливлює доступ орендаря до нього), аварійний чи незадовільний технічний стан майна, правомірне зайняття приміщення третьою особою на підставі договору оренди, раніше укладеного з орендодавцем.
Закон не містить переліку обставин, які звільняють наймача від плати за користування орендованим майном (орендної плати) на підставі частини шостої статті 762 ЦК України, але їх узагальнюючою рисою є те, що такі обставини одночасно позбавляють орендаря можливості користуватись об`єктом оренди і він не відповідає за це.
Обставини справи:
ТОВ “Марторгсервіс” звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до ТОВ “УТК” про стягнення 1 229 150,00 грн.
Позовна заява мотивована неналежним виконанням Відповідачем умов договору оренди залізничних вагонів від 28.09.2018 № 28/09-МТС (далі – Договір) в частині сплати орендних платежів з листопада по грудень 2018 року включно.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.01.2020, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 27.05.2020, позов задоволено.
Рішення судів мотивовані тим, що строк виконання Відповідачем грошових зобов`язань зі сплати орендних платежів за Договором за спірний період настав; Відповідач не довів існування обставин, з якими закон пов`язує звільнення наймача від орендних платежів, в тому числі неможливість користування вагонами через обставини, за які він не відповідає; Відповідач не врахував правову природу Договору, умовами якого передбачено період фінансових зобов`язань з моменту підписання акта приймання-передачі до моменту підписання акта повернення вагонів з оренди, нарахування орендної плати відбувається за кожну добу оренди рухомого складу, а вартість оренди одного вагону фіксована та не ставиться в залежність від обсягу його використання орендарем; інформація щодо вагонних операцій Головного інформаційно-обчислювального центру акціонерного товариства “Українська залізниця”, залізничні накладні та листи Позивача № 1110/2018-2 від 11.10.2018, № 1010/2018-3 від 10.10.2018, № 0111/2018-6 від 01.11.2018 не можуть підтвердити, що вагони вибули з орендного користування Відповідача і він звільняється від виконання зобов`язань зі сплати орендних платежів; умови Договору передбачають зупинення нарахування орендної плати лише у випадку проведення планового ремонту, проте жодних відомостей щодо обставин перебування орендованих вагонів у спірний період на плановому ремонті матеріали справи не містять; повернення вагонів Відповідачем з оренди у спірний період не підтверджено матеріалами справи.
Касація:
ТОВ “УТК” посилається на відсутність висновку Верховного Суду про застосування положень частини шостої статті 762 ЦК України у подібних правовідносинах, зокрема, щодо переліку фактів, за які орендар не відповідає та за яких виникає об’єктивна неможливість використання об’єкта оренди (рухомого майна) орендарем, засобів їх підтвердження у випадку коли така неможливість спричиняється діями орендодавця, а також доказів, що їх підтверджують.
КГС вказав, що відповідно до пункту 1 частини першої статті 11, статті 629 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини, які є обов`язковими для виконання сторонами.
За вимогами статей 525, 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається.
Відповідно до частини першої статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Суди попередніх інстанцій, зокрема, встановили, що 28.09.2018 сторони у справі уклали Договір, за умовами якого Позивач (орендодавець) зобов`язався передати, а Відповідач (орендар) прийняти у строкове платне користування Вагони; Позивач гарантував, зокрема, що Вагони не перебувають у володінні та/або користуванні третіх осіб, а також не існує будь-яких інших обмежень для передачі їх в оренду (пункт 1.2 Договору); датами початку оренди та повернення з оренди Вагонів вважаються дати підписання відповідних актів прийому-передачі (пункти 2.1, 2.3 Договору); Договір набуває чинності з дати його підписання і діє до 31.12.2018, а в частині взаєморозрахунків – до повного їх погашення (пункт 8.1 Договору); 28.09.2018 та 01.10.2018 сторони підписала Акти-1,2, якими Позивач передав, а Відповідач прийняв Вагони; 29.07.2019 Позивач звернувся до Відповідача з вимогою про сплату 1 229 150,00 грн заборгованості за Договором та додав до неї відповідні акти надання послуг і рахунки на оплату, а Відповідач 06.08.2019 листом повідомив його, що ці акти повертаються без погодження, оскільки у листопаді та грудні 2018 року орендар не користувався Вагонами.
Задовольняючи позов, суди попередніх інстанцій виходили, зокрема, з того, що строк виконання Відповідачем грошових зобов`язань зі сплати орендних платежів за Договором настав; Відповідач не довів існування обставин, з якими закон пов`язує звільнення наймача від орендних платежів, в тому числі неможливість користування Вагонами через обставини, за які він не відповідає; матеріали справи не містять доказів, що Позивач уклав будь-які інші правочини, предметом яких було передання в користування Вагонів спірний період; Відповідач не врахував правову природу Договору, умовами якого передбачено період фінансових зобов`язань до моменту підписання акта повернення Вагонів з оренди, а вартість оренди одного вагону є фіксованою та не ставиться в залежність від обсягу його використання орендарем.
Разом з цим відповідно до частини четвертої статті 14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.
Згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Для застосування частини шостої статті 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном (орендної плати) визначальною умовою є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем і він не відповідає за це, мають бути доведені. Подібні правові висновки викладені у пункті 31.4 постанови Верховного Суду від 27.08.2019 у справі № 914/2264/17.
При цьому незалежними від волі орендаря обставинами є, зокрема, незаконне захоплення майна іншою особою, неповідомлення орендодавцем орендаря про права третіх осіб на майно (наприклад, право застави, при реалізації якого може накладатися арешт на майно, що унеможливлює доступ орендаря до нього), аварійний чи незадовільний технічний стан майна, правомірне зайняття приміщення третьою особою на підставі договору оренди, раніше укладеного з орендодавцем.
При настанні таких обставин вже після укладення договору оренди доказами на підтвердження неможливості використання майна можуть бути, зокрема, сертифікат торгово-промислової палати щодо форс-мажорних обставин, документально оформлені результати розгляду заяв та скарг до правоохоронних органів, акт державного виконавця про арешт майна та його передачу третій особі на відповідальне зберігання, судове рішення у справі за позовом про усунення перешкод у користуванні майном, висновок судової експертизи про аварійний стан об`єкта оренди, рішення компетентного державного органу про початок його реконструкції, реставрації чи капітального ремонту тощо. Подібні правові висновки викладені у постанові Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 905/1601/17.
В контексті подібних спірних правовідносин Суд доходить висновку, що Закон не містить переліку обставин, які звільняють наймача від плати за користування орендованим майном (орендної плати) на підставі частини шостої статті 762 ЦК України, але їх узагальнюючою рисою є те, що такі обставини одночасно позбавляють орендаря можливості користуватись об`єктом оренди і він не відповідає за це. В цьому сенсі такою обставиною, з урахуванням конкретних обставин справи, може бути передання орендодавцем в користування третій особі об`єкта оренди без погодження з орендарем, який користувався ним на підставі раніше укладеного з цим орендодавцем договору.
Верховний Суд касаційну скаргу задовольнив частково, постанову апеляційного господарського суду скасував, а справу направив до апеляційного господарського суду на новий розгляд.